Декабрь 11, 2019

Разработка концепций торговых центров, торгово-развлекательных центров, рынков, торговых галерей

Концепция торгового объекта — это то, что из себя представляет объект. Концепция – это основа основ, исходная точка для проектирования (создания рабочей документации), строительства и в дальнейшем — для операционной деятельности торгового объекта. Что будет из себя представлять объект, какими арендаторами будет наполнен, как будет функционировать, какую доходность будет приносить владельцам, как он будет позиционироваться и многое другое определяет именно концепция торгового центра (торговой галереи, рынка и т.п.). Для разработки концепции торгового центра необходимо иметь максимально возможный объем информации — аналитики, исследований, исходных данных. Поэтому, как правило, первоначальный этап разработки концепции состоит из сбора исходных и аналитических данных, касающихся локации и земельного участка.

Факторы, учитываемые при разработке концепции ТЦ

  • Параметры земельного участка, форму
  • Ограничения и обременения
  • Ресурсы, технические условия и возможности
  • Локация, окружение будущего объекта
  • Транспортная доступность объекта
  • Пешеходная доступность объекта
  • Визуальная доступность, восприятие
  • Экономическое состояние региона
  • Плотность населения, жилые массивы
  • Конкуренция
  • Целевая аудитория
  • И другие

Правильно разработанная концепция объекта торговой недвижимости – это залог его эффективной и стабильной работы на протяжении многих лет. Правильная концепция генерит стабильный высокий трафик, создает удовлетворенность потребителей и соответственно высокие арендные ставки. При правильно разработанной концепцией торгового центра собственнику и управляющей компании проще привлекать хороших арендаторов, легче производить ротацию арендаторов и модернизировать торговый центр в ногу со временем.

На какие вопросы отвечает правильная концепция ТЦ

Имея на руках необходимые исходные данные, разработчики концепции решают следующие вопросы:

  • Какой формы должно быть здание?
  • Какая должна быть оптимальная площадь торгового центра?
  • Сколько будет этажей?
  • Какие арендаторы необходимы данному объекту?
  • Каких якорных арендаторов необходимо привлечь?
  • Как должны располагаться якорные арендаторы?
  • Какое зонирование будет самым эффективным?
  • Как расположить входные группы?
  • Как направить потоки людей?
  • Как устроить вертикальные коммуникации?
  • и многое другое…

Разработка концепции торгового центра от Пегас Строй – это многоэтапный многовариантный анализ, глубокая проработка деталей, нюансов, особенностей и прогноз на будущее.

Что определяет концепция торгового центра

  • Целевая аудитория
  • Схема функционирования
  • Параметры объекта
  • GBA (общая площадь)
  • GLA (арендопригодная площадь)
  • Расположение здания
  • Форма здания
  • Этажность
  • Шаг колонн, высота потолков
  • Разгрузочные зоны, служебные, технические и административные помещения
  • Витрины
  • Расположение входов и выходов
  • Схема распределения потоков
  • Парковка
  • Ширина и форма галереи
  • Лифты, эскалаторы
  • Якорные арендаторы
  • Точки притяжения
  • Предварительный пул арендаторов и их размещение
  • Зонирование: fashion зона, фудкорт, зона развлечений и прочее
  • Правильное процентное соотношение якорных арендаторов
  • Правильное процентное соотношение федеральных брендов
  • Правильное процентное соотношение GLA\GBA
  • и прочее…

Что ещё дает концепция?

Помимо всего вышеперечисленного, концепция торгового центра дает возможность провести предварительный брокеридж объекта. Предварительный брокеридж позволяет провести предварительный опрос потенциальных арендаторов, создать предварительный пул арендаторов, выполнить прогноз по арендным ставкам, составить предварительный арендный план.

Что в свою очередь позволяет выполнить ряд экономических расчетов, в том числе расчет финансовых показателей, прогноз по доходности, окупаемости и прочее.

Мы профессионально занимаемся разработкой концепций для различных коммерческих объектов, в том числе для торговых центров. Наши эксперты оказывают услуги по консультированию и сопровождению проекта на всех стадиях его реализации.

Ошибки в концепции:

  • Неправильная форма объекта. Эта проблема вызывает сложности с внутренней планировкой, формирует несбалансированные потоки, «мёртвые зоны», проблемы со сдачей площадей в аренду, сложности с правильным подбором помещения для арендатора и другие проблемы.
  • Неправильная площадь GBA. Во-первых, это избыточная площадь, которую сложно сдать (предложение превышает спрос), что ведет к просадке арендной ставки в целом по ТЦ или пустым помещениям, что приводит в свою очередь к снижению доходности, репутационным рискам и прочее. Во-вторых — нехватка площадей, которые не позволяют расширять формат, привлекать новые бренды, производить ротацию арендаторов безболезненно и прочее.
  • Неправильная этажность. Проблема, связанная с некачественной проработкой концепции, потока посетителей и прочими параметрами. Например, девелопер располагает торговый центр районного масштаба в стесненных условиях, и при этом строит несколько этажей. А при эксплуатации выясняется, что посещаемость на этажах выше первого крайне мала, арендаторы туда не идут, как результат — пустые помещения, убытки.
  • Неправильно подобраны\расположены точки притяжения. Возможные проблемы — точки притяжения не работают, точки притяжения некорректно формируют потоки.
  • Неправильное зонирование.
  • Неправильно расположены якорные арендаторы.
  • Неправильно определена целевая аудитория торгового центра.
  • И другие…

Наши преимущества, которые позволяют создавать качественные работающие концепции торговых центров (торговых объектов):

  1. Глубокое знание рынка коммерческой недвижимости
  2. Большой опыт разработки концепций и ре-концепций
  3. Профессиональные контакты с участниками рынка, ритейлерами

Ещё про концепции:

  • Разработка новых коммерческих концепций торговых центров \ торгово-развлекательных центров (ТЦ\ТРЦ);
  • Разработка ре-концепций торговых центров \ торгово-развлекательных центров (ТЦ\ТРЦ), а также торговых галерей, торговых рядов и другой торговой недвижимости;
  • Разработка концепций и ре-концепций рынков;
  • Разработка концепций аутлетов;